Immobilie steuerfrei verkaufen nach 3 Jahren: Geht das?
Der Verkauf einer Immobilie kann mit einem hohen Gewinn verbunden sein – und damit auch mit einer hohen Steuerlast. Doch unter bestimmten Voraussetzungen können Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn Sie die sogenannte Spekulationsfrist einhalten. Vielleicht fragen auch Sie sich: Ist ein steuerfreier Verkauf bereits nach drei Jahren möglich? Die Antwort: Ja – unter bestimmten Bedingungen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann und wie ein Immobilienverkauf nach drei Jahren steuerfrei bleibt.
Was ist die Spekulationssteuer?
Wer eine Immobilie verkauft, kann unter Umständen auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuer zahlen. Diese fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen – so die Grundregel. Allerdings gibt es Ausnahmen, die den steuerfreien Verkauf auch deutlich früher ermöglichen.
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Ein Immobilienverkauf ist steuerfrei, wenn:
- Die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde
- Oder wenn der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt
Im ersten Fall kann der Verkauf schon nach drei Jahren steuerfrei erfolgen – entscheidend ist die Eigennutzung.
Die 3-Jahres-Regel im Detail
Die sogenannte „Drei-Jahres-Regel“ bezieht sich auf die Eigennutzung der Immobilie. Steuerfrei verkaufen können Sie dann, wenn:
- Sie im Jahr des Verkaufs
- sowie in den zwei Jahren davor
- die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
Dabei müssen die Jahre nicht vollständig sein – es genügt bereits, wenn Sie die Immobilie z. B. im Dezember 2022 bezogen und im Januar 2024 wieder verkauft haben. In diesem Fall wären die Jahre 2022, 2023 und 2024 erfüllt.
Was zählt als Eigennutzung und was passiert bei teilweiser Eigennutzung?
Als Eigennutzung gelten:
- Nutzung durch den Eigentümer selbst
- Nutzung durch eigene Kinder, wenn für sie Kindergeld bezogen wird
Nicht als Eigennutzung zählt hingegen:
- Vermietung an Dritte
- Nutzung als Ferienwohnung (ohne dauerhaften Hauptwohnsitz)
- Leerstand ohne tatsächliche Nutzung
Wenn Sie nur einen Teil der Immobilie selbst genutzt haben (z. B. eine Einliegerwohnung), ist lediglich dieser Teil steuerfrei veräußerbar. Der vermietete Teil unterliegt weiterhin der Spekulationssteuer, wenn die Zehnjahresfrist nicht erfüllt ist.
Welche Steuern können anfallen?
Wird die Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist nicht selbst genutzt, fällt auf den Veräußerungsgewinn die Einkommensteuer an. Der Gewinn berechnet sich aus:
- Verkaufspreis
- abzüglich Anschaffungskosten und Werbungskosten
- eventuell abzüglich Abschreibungen
Je nach persönlichem Steuersatz kann die Steuerlast erheblich sein. Umso wichtiger ist die sorgfältige Prüfung der Fristen und Nutzung.
Typische Fragen von Immobilienverkäufern
Kann ich die Spekulationssteuer umgehen?
Ja, durch Selbstnutzung in den letzten drei Kalenderjahren oder durch Warten auf den Ablauf der zehn Jahre.
Was, wenn ich nur kurz selbst eingezogen bin?
Entscheidend ist, dass Sie in drei Kalenderjahren dort gemeldet waren. Die tatsächliche Dauer spielt dabei eine untergeordnete Rolle.
Kann ich meine vermietete Immobilie einfach selbst beziehen, um steuerfrei zu verkaufen?
Ja, sofern Sie die Wohnung tatsächlich selbst nutzen und die Drei-Jahres-Regel erfüllen.
Fazit: Wer klug plant, verkauft seine Immobilie auch nach 3 Jahren steuerfrei!
Ein steuerfreier Immobilienverkauf nach drei Jahren ist durch geschickte Eigennutzung möglich. Wenn Sie Ihren Verkauf clever planen, können Sie sich so eine erhebliche Steuerersparnis sichern. Wichtig ist es, die Nutzungszeiträume genau zu dokumentieren und sich rechtzeitig mit den Fristen auseinanderzusetzen. So lässt sich der Immobilienverkauf nicht nur erfolgreich, sondern auch steuerlich optimiert gestalten.