Aufteilung von Grund und Boden: Definition und Berechnung

Bei Grund und Boden handelt es sich um einen Schlüsselbegriff aus dem Vokabular des Immobilien- und Grundstücksmarktes. Er bezieht sich auf den unbeweglichen und damit unveränderbaren Teil eines Grundstücks. Dazu gehören auch alle vorhandenen natürlichen Rohstoffe wie etwa das Erdreich sowie sämtliche Gebäude, Pflanzen und Bäume darauf.

Nicht selten bezeichnen Experten Grund und Boden auch als unverbaute Fläche und verzeichnen es im Grundbuch als eigenständige Einheit. Hierbei ist eine Unterscheidung unverzichtbar: Grund und Boden ist niemals das Gleiche wie ein Gebäude. Schließlich definiert sich ein Gebäude durch den Baustoff und die Konstruktion, Grund und Boden jedoch definieren sich über den physischen Untergrund.

Im Immobiliensektor spielt der Begriff Grund und Boden eine zentrale Rolle, da er maßgeblich den Wert eines Grundstücks mitbestimmt. Sprich: Der Zustand und die Lage von Grund und Boden haben erheblichen Einfluss auf den finalen Preis eines Objekts.

Wie bestimmt sich der Wert von Grund und Boden?

Beim genauen Wert von Grund und Boden sind große Unterschiede festzustellen. Schließlich hängt er von den verschiedensten Faktoren ab. Sowohl die Lage als auch die Infrastruktur entscheiden über den Endpreis. Von besonderem Interesse sind aber auch das Entwicklungspotenzial, das Umfeld und die mikroökonomischen Einflüsse. Die offiziellen Bodenrichtwerte gilt es genauso zu berücksichtigen. Gerade in dicht besiedelten, urbanen Gebieten mit wenig Entfaltungsspielraum wirken sich all diese Aspekte spürbar auf den Wert aus.

Wichtig sind selbstverständlich auch die Nutzungsmöglichkeiten. Handelt es sich bei einem Objekt um Bauland oder um rein land- oder forstwirtschaftliches Land? Bauland ist nämlich deutlich wertvoller und damit deutlich teurer als eine Acker- oder Wiesenfläche. Einen Sonderfall stellt eine landwirtschaftliche Nutzfläche dar, die als Bauerwartungsland ausgeschrieben wird. Hier stehen die Chancen nicht schlecht, zu einem späteren Zeitpunkt auf dem Grundstück bauen zu können.

Vor allem für Investoren und Immobilienentwickler sind Grund und Boden von besonderer Relevanz. Aufmerksam prüfen sie den potenziellen Wert, um künftig lukrative Kaufentscheidungen oder Investitionen tätigen zu können. Denn bei vielversprechenden Immobilienmarkttrends und passablen Entwicklungschancen macht der Erwerb von Grund und Boden durchaus Sinn, da auf Dauer eine großzügige Wertsteigerung oder eine nennenswerte Kapitalrendite zu erwarten sind.

Was umfasst der Begriff?

Das Bürgerliche Gesetzbuch, nämlich Paragraf 94, definiert exakt, was alles zu Grund und Boden gehört. Demnach zählt nicht nur das Grundstück allein dazu. Auch alles, was fest damit verbunden ist, gilt als Teil davon. Das reicht von Gebäuden und Gartenzäunen bis hin zu Garagen und Heizungsanlagen. Erzeugnisse, die mit dem Boden in Zusammenhang stehen wie zum Beispiel Pflanzen, rechnen Experten ebenfalls an.

Ein gängiges Beispiel aus der Praxis: Ein Mieter pflanzt in dem angemieteten Garten Hecken, Bäume und Blumen. Zieht er aus, muss er diese Erzeugnisse offiziell dem Vermieter überlassen. Die Pflanzen müssen an Ort und Stelle bleiben. Schließlich gelten sie als Erzeugnisse seines Grund und Bodens. Anders ist es bei Gegenständen, die nur vorübergehend mit dem Grundstück verbunden sind. Stellt der Mieter zum Beispiel verschiedene Pflanzen im Frühling und Sommer in den gemieteten Garten, holt diese im Herbst und Winter aber wieder ins Haus, so gehören sie weiterhin dem Mieter. Der Vermieter hat kein Anrecht auf die Pflanzen.

Das Grundstück, fest damit verbundene Gegenstände sowie Erzeugnisse bilden eine Einheit und sind auch als solche zu behandeln. Weder rechtlich noch sachlich lassen sie sich voneinander trennen. Damit ist es also nicht möglich, nur ein Haus separat zu verkaufen, sich das Eigentum am Boden aber weiterhin zu behalten. Immobilien sind nur im Gesamtpaket zu verkaufen – Gebäude sowie Grund und Boden in einem.

Grund und Boden: Was bedeutet das steuerlich?

Für steuerliche Zwecke unterteilt der Experte ein Grundstück in zwei Einheiten – in Gebäude sowie in Grund und Boden. Diese Aufteilung erfolgt aus einem bestimmten Grund. Bei einem Gebäude besteht nämlich eine sogenannte Wertminderung. Sprich: Es lässt sich in regelmäßigen Abständen abschreiben. Bei Grund und Boden ist dies allerdings nicht der Fall. Hier ist kein Wertverzehr zu verzeichnen. Im Regelfall lassen sich Grund und Boden daher nicht steuerlich abschreiben.

Möglich ist diese steuerlich wertvolle Unterteilung auf verschiedene Art und Weise. Prinzipiell stehen drei Möglichkeiten zur Auswahl. Entweder ein professioneller Gutachter kümmert sich um die Trennung in Gebäude und Grund und Boden oder das Finanzamt übernimmt. Auch eine Selbstberechnung ist nicht ausgeschlossen.